失控的小产权房，可能让全深圳付出代价！

01.市场火爆！8成购房者为投资客

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，房子本身并没有大家所认同的产权，或者说只有部分产权。在深圳，小产权房最早发展于宝安区沙井镇，占到了沙井建筑的一半以上。

记者在沙井走访时发现，这里的小产权房不仅规模大、小区多，看上去与商品房相差无几。这里的中介告诉记者，最近，想了解小产权房的人特别多，尤其是沙井片区的小产权房，甚至一个月卖出几十套。

深圳某小产权房房产中介：我们今年成交了这么多，有八成都是投资客买的，住家的只有两成。

金焰律师表示：“这类回迁指标严格来说，买卖应该不违反国家禁止性的法律法规，但是由于回迁整体是要求购房者一次性支付全部的房款，而且回迁的周期长达5到10年，对于购房者的资金压力要求是比较大的。”

现火爆的小产权房被按下了暂停键。网上流出的多份文件表明，深圳多区已有行动，央视曝光中的中介门店已被查封。

专家：本身属于违建，基本不可能“转正”

深圳小产权房交易暂缓，而关于小产权房“确权”“转正”等讨论不断，一些购房客期待“转正”后价格上涨，另一些购房客则忧虑如果“转正”，会占用自己的商品房购买名额。

李宇嘉分析称，小产权房和商品房价格的水位差扩大，资金投资小产权房的情况一直都存在，特别是近年来旧改规模扩大，补偿成本随着房价上涨水涨船高。此次深圳还在进行市场秩序专项治理和巡查，比如不允许小产权房交易，严查中介门店等等。

图说：相关门店被查封

龙华、沙井片区发布通知，要求各股份合作公司不得进行小产权房交易，社区全面排查登记辖区售卖房产中介情况等。

图说：网传文件截图

在官方的表态中深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。之所以如此，是因为这些小产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况，甚至有的小产权房存在违规占用建筑红线等现象，该类建筑多出现在各个城中村。

虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳仍是全国小产权房问题最突出的城市之一。

有小产权房的销售中介告诉记者，大多数的小产权房目前只能选择全款交付。买卖关系证明除了买卖合同，还有律师见证和村委物业公司的盖章。不过，记者在调查中发现，深圳多数村委已经不会给相关小产权房交易盖章或作证。

深圳市司法局早在2009年就发文严禁律师为违法建筑销售行为提供见证服务，2016年又再次发文确认，不只针对违法建筑类小产权房，那些有合法报建手续的小产权房，因为不符合上市交易条件，交易行为本身无效，见证也同样无效。

业内人士表示，小产权房交易常常存在无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。

对此，金焰律师表示：小产权房其实在法律上是不会被承认的，而且如果出现相关的纠纷，法院通常把这类的小产权房的买卖合同当做无效合同去处理，所以我觉得，最大的隐患对于购房者来说，是合同不受法律保护。如果出现一房两卖，没有办法确定真正业主情况下，购房款很可能会打水漂。

关于律师在小产权房买卖，进行所谓的律师见证行为本身就是违法的，但市场中确实存在很多中介，以律师的这种事务所可以进行所谓的律师见证的形式进行揽客，减少投资者的心理这种法律上的一个风险，这些律师见证是没有任何法律效力的，对小产权的合法性是毫无帮助的。

买卖存在诸多风险，目前深圳多个片区已张贴提示，提醒各方防范风险。

深圳因为小产权的存在，抑制了深圳房屋租金。可能表面上看深圳的租金并不便宜，但对比一下深圳的房价，房子的租金回报率是非常低的。

设想一下如果没有小产权房，房屋的租金会有多高？深圳的工资水平要上调到多少才底层人员才能够生存，届时多少企业会缺少人力，又还有多少人敢来深圳拼搏？深圳还有什么竞争力呢？

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